​​​*Para el desarrollo de este contenido se contó con la asesoría técnica de integrantes del Laboratorio Financiero de la Universidad EAFIT, del Semillero de Investigación en Bufete Financiero, y del economista y profesor de Economía Internacional, Germán Tabares.

Autores:

Miguel Orlando Alguero Montaño y Magíster en Estudios Políticos.

Hace 10 o 15 años, comprar una casa en Colombia no era fácil, pero tampoco era una tarea titánica. Ahora, el panorama ha cambiado drásticamente por el alza de precios.

En 2005, una familia de clase media en Bogotá, Medellín o Cali, en un estrato cuatro, pagaba unos 63 millones de pesos por un apartamento de 65 metros cuadrados.

Para 2015, esa misma familia, si quería estrenar un apartamento parecido, tenía que desembolsar cerca de 167 millones. O sea, en 10 años, el precio se multiplicó por 2,6.

Ahora, en 2024, un apartamento nuevo de ese estilo tiene un precio promedio de 326 millones. En otras palabras, ese apartamento de 63 millones de hace casi 20 años hoy cuesta 5 veces más.

Por eso, en Medellín, por ejemplo, las ventas de vivienda nueva han caído más del 25%, según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) y La Lonja, gremio inmobiliario más grande del país.[1] Entonces, ¿qué está pasando?

No hay ca(s)a para tanta gente

El déficit habitacional en Colombia es alarmante. Según cifras de Camacol,[2] cada año se forman cerca de 380.000 hogares nuevos, pero solo se están construyendo alrededor de 74.400 viviendas al año.

Para cerrar esta brecha, se necesitarían construir aproximadamente 520.000 casas anuales en los próximos 10 años y al menos 305.600 en la actualidad.

En 2013, que fue uno de los mejores años para el sector, se construyeron 270.000 viviendas, lo que muestra la enorme diferencia entre lo que se necesita y lo que se está haciendo.

Este déficit equivale a unos 5,28 millones de hogares que no tienen una vivienda propia en Colombia, entre 2023 y 2024. De estos, alrededor de 1,3 millones necesitan una casa nueva para salir de la pobreza.[3]

Si se sigue a este ritmo, el mercado no alcanzará a cubrir ni el 30% de las viviendas necesarias. Y ya lo sabemos: a menor oferta, mayor precio. Sí, consecuencias de la escasez.

Todo está (muy) caro

Otro factor clave en esta problemática es el costo de financiar una vivienda. Las tasas de interés para créditos hipotecarios en Colombia están entre el 15% y el 20%efectivo anual, según la Superfinanciera.[4]

Es decir, si se adquiere un crédito de 100 millones de pesos con plazo de financiación de 15 años, al cabo del periodo se estaría pagando al menos 325 millones de pesos. Es decir, se desembolsaría tres veces el valor prestado, si no realiza ningún abono anticipado.

Otro factor que ha afectado los precios de las viviendas es el costo de los materiales de construcción, como argumenta Mateo Rivera, magíster en economía de la Universidad EAFIT. Por ejemplo, el cemento, el acero y otros materiales han subido de precio debido a la inflación y a la falta de suministros.

Es el aumento generalizado y sostenido de los precios. Cuando la inflación sube, el poder adquisitivo disminuye. O sea, con la misma cantidad de dinero se puede comprar menos cosas que antes: la plata rinde menos. Por ejemplo, si antes un botella de aceite de cocina costaba 8000 pesos y ahora tiene un precio de 12.000, se debe pagar 1.5 veces más por el mismo producto​.​

También los hábitos de consumo también han cambiado. Los jóvenes adultos colombianos “prefieren ahorrar o endeudarse para viajar o comprar cosas, antes que pensar en comprar una casa propia", como explica Juan Manuel Cruz, especialista en Derecho Urbano.

Este cambio de prioridades refleja una adaptación a las realidades económicas, donde comprar una vivienda se ve como un objetivo difícil de alcanzar.

Todo esto sin contar que la falta de empleo estable y bien remunerado en el país es un dolor que afecta a la población.

Por ejemplo, de cada 10 trabajadores colombianos, casi 6 lo hacen desde la informalidad: sin un contrato formal, y sin aportes a salud y pensión.[5] Además, cerca de la mitad de las personas ocupadas laboralmente en el país ganan menos de un salario mínimo.[6]

[1] Quiceno, J. (2024). La compra de vivienda nueva en Medellín cayó 25% y los arrendamientos aumentaron 27%. El Colombiano. https://bit.ly/462b4Dm

[2] Casas, R. (2024). El déficit habitacional se cerraría con construcción de cerca de 520.000 casas anuales. La República. https://bit.ly/4bCq3oV

[3] Estimación del Departamento Administrativo Nacional de Estadística.

[4] Sánchez, V. (2024). Conozca cuáles son las mejores tasas de interés para adquirir vivienda propia en 2024. La República. https://bit.ly/461QEKK

[5] Ministerio del Trabajo. (2023). Políticas de empleo del Gobierno Nacional mantienen en un dígito la tasa de desocupación. Ministerio del Trabajo. https://bit.ly/4cPSjFw

[6] Casas Lugo, R. (2023). Más de 2,2 millones de personas ganan un salario mínimo, 9,9% del personal ocupado. La República. https://bit.ly/3Y1b6cT

¿Somos (los) únicos?

Si se compara la situación de Colombia con la de países como Perú, Chile, México y Brasil, hay diferencias y similitudes.

En Chile el acceso a la vivienda ha mejorado gracias a políticas de subsidios para la compra de casa nueva por cinco años, con el fin de entregar 260 mil unidades hasta 2026. Esto, en medio de una economía que creció 2,3% en los primeros tres meses del 2024 y una tasa de empleo informal de solo 25% aproximadamente.[7]

En Perú y México, aunque también se enfrentan desafíos, las tasas de interés para créditos hipotecarios son más bajas, lo que facilita un poco el acceso a la vivienda.

En Brasil, la situación es más parecida a la de Colombia, con un déficit habitacional significativo de 6 millones de hogares y altos costos de financiamiento.

¿Y (ahora)?

Esta es una problemática global con especial repercusión en América Latina, donde se acentúa especialmente en las principales urbes. Entre 1970 y 2000, la población en las ciudades de la región aumentó en 240%.[8]

Además, una de cada cinco personas en esta parte del mundo vive en asentamientos informales[9] y se estima que se necesitarían más de 30 años de ahorro en los hogares latinoamericanos para adquirir una vivienda.[10]

Ante este panorama, se necesita una gestión territorial integral a través de políticas públicas y planes de ordenamiento que mejoren tanto la infraestructura urbana como rural, implementar financiamiento e incentivos para proyectos sostenibles, y enfocar la planificación urbana en comunidades inclusivas y resilientes para todos los colombianos.

[7] América Económica. (2023). Informalidad laboral en Chile se elevó al 27,5% durante el cuarto trimestre de 2023. América Económica. https://bit.ly/3Wh1HMR

[8] UN HABITAT. (2012). Estado de las Ciudades de América Latina y el Caribe. UN HABITAT.

[9] Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) (2021). Las ciudades y la vivienda brindan una oportunidad para transformar el modelo de desarrollo de América Latina y el Caribe hacia uno más inclusivo, igualitario y sostenible. CEPAL. https://bit.ly/3zGjG6A

[10] Daude, C., Fajardo, G., Brassiolo, P., Estrada, R., Goytia, C., Sanguinetti, P., … Vargas, J. (2017). Crecimiento urbano y acceso a oportunidades: un desafío para América Latina. CAF. https://bit.ly/3zFHjMF

Autor: Stiver Peña Guzmán

Comunicador de Nodo EAFIT

spenag3@eafit.edu.co 

Quienes hacen ciencia para desarrollar tecnologías innovadoras trabajan con la convicción de que, en el futuro, las soluciones que movilizan sus investigaciones serán escuchadas y aplicadas para resolver los problemas del mundo.

Para muchos científicos innovadores, sus proyectos se parecen a la idea de un equilibrista que inicia su camino sabiendo que hay un puerto seguro del otro lado.

Sin embargo, el viaje no siempre es lineal y muchas veces la sociedad o el mercado no están preparados para aprovechar el conocimiento o los inventos que apasionan a los científicos.​

Melissa Londoño Ávila, jefa de Transferencia de Tecnología y Conocimiento de EAFIT, reconoce que muchas iniciativas de innovación perecen antes de que el mercado las acoja: "el valle de la muerte es ese abismo en el que muchos desarrollos científicos y tecnológicos caen, sin lograr financiamiento, a pesar de su inmenso potencial".

A veces no basta con investigar e idear soluciones.

Además de las habilidades científicas, hay otras que también son necesarias para transformar el futuro, habilidades que se acercan más a las de un emprendedor.

Aunque se muevan los cimientos

Juan Carlos Botero, doctor en estructuras y docente investigador de EAFIT, ha dedicado años al desarrollo de una plataforma de monitoreo sísmico automatizado para edificios y estructuras. Su objetivo es aprovechar sensores para medir las vibraciones del suelo y detectar riesgos y daños potenciales para las construcciones.

Pese al reconocimiento que ha obtenido en seminarios y congresos, su iniciativa ha encontrado obstáculos que no permiten su aplicación a nivel industrial.

"Buscamos determinar cómo se mueven los edificios e identificar en tiempo real si hay algún riesgo o daño que pueda comprometer su integridad", explica el investigador.

Su investigación lo ha llevado a proponer cambios en las normas de sismorresistencia en Colombia, esperando que estas modificaciones beneficien la implementación de su tecnología y protejan la vida de muchas personas.

Sin embargo, el desinterés del sector privado –el cual suele preferir las inversiones de rentabilidad inmediata– ha retrasado la adopción de su desarrollo. "Es frustrante ver cómo una tecnología que podría salvar vidas y proteger edificaciones no se implementa por no estar aún en la norma", comenta Botero.

Mientras un automóvil actual tiene en promedio ciento cincuenta sensores que ayudan a conservar la vida de quienes viajan en él, un apartamento típico colombiano, que es uno de los patrimonios más importantes para muchas familias, no tiene un solo sensor que pueda anticipar riesgos y evitar tragedias.

“En Colombia se encuentra uno de los 'nidos sísmicos' del mundo, regiones que tienen una gran concentración de actividad sísmica, es decir, lugares en donde tiembla mucho. Está ubicado el municipio de Los Santos, Santander, y para prevenir el riesgo, tanto el sector privado como el gobierno y la academia tienen la tarea de unir esfuerzos para innovar más en sismorresistencia".

​​—​ Juan Carlos Botero Palacio, docente investigador de EAFIT.

De científica a emprendedora

Laura Sierra Zapata, doctora en ingeniería y bioprocesos, docente investigadora de EAFIT y fundadora de Astrolab Biotecnología S.A.S., ha comenzado a ver cómo sus ideas son acogidas por el mercado. Sierra ha trabajado en soluciones de diagnóstico y tratamiento para los microbiomas humano y animal que permiten entender cómo funciona el cuerpo y ayudan a comprender cómo interactúan los microorganismos con él, cómo afectan la salud y cómo podemos intervenir de manera más eficaz para prevenir y tratar enfermedades.

"Tuve que aprender a vender mi idea, educar al consumidor y encontrar aliados estratégicos en laboratorios clínicos", explica Sierra, quien debe alternar su trabajo en el laboratorio con las responsabilidades de ser emprendedora y líder de un equipo de trabajo.

Así, tiene la mira puesta en el microscopio y los datos, pero también en las oportunidades de promoción de su portafolio de servicios basados en conocimiento.

“La medicina está tendiendo hacia una mayor promoción de la salud. Mi trabajo podría resultar en que el microbioma, que es la comunidad de microorganismos que viven en nuestro cuerpo, se convierta en un biomarcador de nuestro estado de salud. Esto podría ser una realidad en el futuro cercano a través del desarrollo de tecnologías de uso rutinario".

​​—​ Laura Sierra Zapata, docente investigadora de EAFIT y fundadora de Astrolab Biotecnología.

Laura Sierra ha logrado algo crucial: hacer que su conocimiento sea relevante y útil para el desarrollo de una tecnología accesible para un público amplio. Mes a mes ve el crecimiento en la demanda de sus productos y servicios, aunque reconoce que aún queda un largo camino por recorrer.

"Es un esfuerzo continuo de educación y promoción, pero cada vez más personas y médicos reconocen la importancia del microbioma en la salud", destaca.

El desafío de ser un científico emprendedor

No basta con esperar a que el mercado esté dispuesto a escuchar. Los científicos deben ir más allá de la investigación, la ideación de soluciones y la divulgación. Necesitan desarrollar habilidades ligadas al mundo del emprendimiento que les permitan llevar sus innovaciones al mercado y hacerlas accesibles para la sociedad.

Las historias de Juan Carlos Botero y Laura Sierra muestran cómo los científicos son pioneros que hacen preguntas que el mercado muchas veces no anticipa y, a veces, parecen querer eludir.

Los altos costos, la ausencia de normas que exijan su avance para el beneficio común y la actitud centrada en retornos rápidos a la inversión son desafíos que solo algunos científicos y emprendedores de base tecnológica se atreven a enfrentar.​